Содержание
«Квартира — это надёжно. В акции можно потерять всё» — примерно так мыслят большинство россиян. Но давайте проверим этот стереотип цифрами. Что реально выгоднее в 2026 году — покупать квартиру под аренду или вкладывать в дивидендные акции?
Миф о недвижимости как «надёжном» вложении
Россияне исторически доверяют недвижимости. И не без оснований: на 20-летнем горизонте московские квартиры действительно дорожали. Но важно смотреть на реальную доходность с учётом всех расходов, а не просто на рост цен.
⚠️ Большинство людей считают доходность недвижимости неправильно: смотрят на рост цены и арендный доход, но забывают о налогах, расходах на содержание, простоях и стоимости самого времени.
Реальная математика недвижимости
Возьмём реальный пример: однокомнатная квартира в Москве за 8 млн ₽, сдаётся в аренду.
| Доходы и расходы | В год |
|---|---|
| Арендный доход (35 000 ₽/мес) | +420 000 ₽ |
| Налог на доход от аренды (13%) | –54 600 ₽ |
| Налог на имущество (~0,1% кад. стоимости) | –8 000 ₽ |
| Ремонт и содержание (1–1,5% в год) | –80 000 ₽ |
| Простой (~1 месяц в год) | –35 000 ₽ |
| Коммунальные платежи в период простоя | –6 000 ₽ |
| Чистый доход | +236 400 ₽ |
| Доходность к вложениям (8 млн) | ~3,0% |
Плюс к этому — рост стоимости квартиры. Исторически московская недвижимость дорожает на 5–8% в год в номинале, но около 2–4% в реальном выражении (с учётом инфляции).
Итого реальная доходность от московской квартиры: ~3% (аренда чистая) + 3–5% (рост цены) = 6–8% годовых в лучшем случае.
Реальная математика акций
Возьмём дивидендный портфель из российских «голубых фишек» на те же 8 млн ₽.
| Источник дохода | В год |
|---|---|
| Дивидендная доходность (~12% от 8 млн) | +960 000 ₽ |
| НДФЛ с дивидендов (13%) | –124 800 ₽ |
| Рост курса акций (базовый сценарий +8–10%) | +640 000–800 000 ₽ |
| НДФЛ с продажи (только при продаже) | –83 000–104 000 ₽ |
| Брокерские комиссии (~0,05% оборота) | –4 000 ₽ |
| Чистый доход без продажи | +835 000 ₽ |
| Доходность к вложениям | ~10,4% |
💡 При использовании ИИС тип Б или льготы на долгосрочное владение (ЛДВ) налог на прирост не платится совсем. Итоговая доходность вырастает ещё на 1–2 процентных пункта.
Честное сравнение на горизонте 10 лет
| Параметр | Недвижимость | Акции (дивиденды) |
|---|---|---|
| Начальные вложения | 8 000 000 ₽ | 8 000 000 ₽ |
| Годовая доходность (реальная) | 6–8% | 10–13% |
| Через 10 лет (сложный %) | 14–17 млн | 21–27 млн |
| Порог входа | 5+ млн ₽ | От 10 000 ₽ |
| Ликвидность | Низкая (месяцы) | Высокая (минуты) |
| Диверсификация | Один актив | Десятки компаний |
| Трудозатраты | Высокие | Минимальные |
✅ Вывод: на горизонте 10 лет хорошо диверсифицированный дивидендный портфель акций с высокой вероятностью обгоняет арендный бизнес. При этом акции не требуют управления, ликвидны и доступны с любой суммой.
Когда недвижимость выгоднее акций
- Вы умеете управлять недвижимостью и у вас есть время на это
- Вы покупаете по очень низкой цене (например, залоговые квартиры)
- Психологически не можете терпеть волатильность акций
- Берёте в ипотеку по низкой ставке (когда ставки снизятся до 6–8%)
- У вас есть уникальная экспертиза в конкретном рынке (локация, тип)
Когда акции выгоднее недвижимости
- Сейчас — при высоких ипотечных ставках (15%+)
- Когда нет больших накоплений (нет порога в 5+ млн)
- Когда нужна высокая ликвидность
- Когда нет желания заниматься управлением
- Когда хочется диверсификации по 10–15 компаниям
Альтернатива: REIT и фонды недвижимости
Есть способ совместить преимущества обоих инструментов — фонды недвижимости (REIT) на Московской бирже. Это фонды, которые покупают коммерческую недвижимость (склады, торговые центры) и выплачивают арендный доход инвесторам как дивиденды.
- Доступность: от 1 000 ₽ (минимальный лот)
- Доходность: 8–12% дивидендами + рост стоимости паёв
- Ликвидность: продаётся мгновенно через биржу
- Управление: профессиональная управляющая компания
📊 Пример: ЗПИФ «Парус-ОЗН» (склады) исторически платил 8–10% годовых дивидендами плюс рост паёв. Похожие результаты у фондов «Атриум», «РентГенератор», «ПНК-Рентал».